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    • 房貸市場節后"冰封" 泡沫化催生銀行"加息"
    • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2010-03-01  /  瀏覽:672 次  /  

    中國證券報記者采訪多家銀行了解到,春節后商業銀行房貸業務驟然下降甚至近乎停滯,部分銀行營業部春節后“顆粒無收”,“小陽春”行情未現。“2月以來房貸以個位數計,基本一天接不到一單。”某銀行個貸客戶經理表示。

      分析人士表示,一方面,房地產市場信貸收緊的跡象愈發明顯,銀行加大了對房貸優質客戶的篩選力度;另一方面,在商業銀行差別化信貸政策執行力度的引導下,房貸利率上浮正在成為一種趨勢,購房者成本的上升使得他們開始選擇觀望,“房貸拐點或是樓市拐點的前兆”。

     

      中國證券報記者采訪多家銀行了解到,春節后商業銀行房貸業務驟然下降甚至近乎停滯,部分銀行營業部春節后“顆粒無收”,“小陽春”行情未現。“2月以來房貸以個位數計,基本一天接不到一單。”某銀行個貸客戶經理表示。

      分析人士表示,一方面,房地產市場信貸收緊的跡象越加明顯,銀行加大了對房貸優質客戶的篩選力度;另一方面,在商業銀行差別化信貸政策執行力度的引導下,房貸利率上浮正在成為一種趨勢,購房者成本的上升使得他們開始選擇觀望,“房貸拐點或是樓市拐點的前兆”。

      節后房貸很難批

      銀行相關人士表示,春節過后,申請個人住房貸款的客戶數量在急劇縮減。另一方面,由于銀行調整了房貸優惠政策,之前申請的貸款獲批的難度也在增加。

      購房者韓先生剛大學畢業,一般正常的商業貸款大約在2-5個工作日就能獲批,而他從年前提交了單子,一直到現在還杳無消息。“節前就聽說現在監管機構對銀行放貸項目進行調控,很多銀行都不批房貸了。沒想到農歷新春伊始,我所在的申請貸款銀行取消了房貸利率7折優惠,使得我購房成本驟然上升。”

      該銀行專業人士給韓先生算了一筆賬,100萬的個人住房貸款,按照20%繳納首付,貸款期限為30年,在將利率調整為基準利率0.85倍之后,支付的利息總額將增加15萬多元,每月韓先生將為此多支出425元。

      而更麻煩的是,因為利率上調后每月應還款額超過他月收入的50%,銀行已經明確要求韓先生增加首付比例。

      銀行表示,韓先生需要向開發商補交首付,然后重新向銀行申請房貸。而他的客戶經理說,即使他追加首付金額,貸款是否能夠獲批,以及貸款利率能夠給予幾折優惠仍舊是未知數。

      更多人士透露,同樣是申請住房貸款,很多銀行也開始挑選客戶,首付比例較高,個人信用記錄良好,甚至是銀行VIP客戶,銀行就可能優先發放貸款。比如建設銀行就對其VIP客戶給予了明確的照顧,即建行率先對本行的VIP客戶執行相應檔次利率的基礎上再下浮0.1倍,即原檔次執行利率底線再打9折。這樣如果是一位持有建行白金卡的優質購房者,理論上可以享受到接近7折的利率優惠。

      建行內部人士表示,這有助于提高個人住房貸款利率的執行水平和綜合收益率,按風險與收益匹配的原則,增強建行差別化的定價能力。

    7折利率基本絕跡

      中國證券報記者從多家銀行的分行、支行了解到,最近一段時間,申請住房貸款的數量正在驟然減少。“和去年底的火爆行情比起來,現在申請房貸的人數非常少。”一家大型商業銀行的北京分行人士表示,春節以來,只接到了2筆房貸業務的單子,這在之前幾乎是無法想象的。

     

      對此,某國有大型銀行的個貸部負責人指出,利率調整對市場的殺傷力正在顯現,購房成本的提升使得市場的觀望情緒變得濃厚起來。

      有銀行業內人士告訴記者,現在北京市場7折利率基本絕跡了。在建行、中行春節前調整7折利率之后,像光大、深發展等很多中小型商業銀行也在節后紛紛跟進。

      某股份制銀行個貸部的負責人介紹,該行在節后兩次調整了對個人住房貸款利率的優惠細則。根據早先版本,對繳納4成首付以上的客戶,可以將首套住房或者是改善型住房的優惠利率最低做到7折,而2成首付只能拿到8.5折的優惠。

      而沒過幾日,“總行將系統內房貸利率下浮限制設置為僅允許下浮15%,也就是說即使首付比例達到4成及以上,個人申請住房按揭最多只能打到8.5折。”

      房貸收緊已成為大勢所趨,即使有部分銀行總行層面沒有下發利率調整的文件,但是住房按揭貸款在審批的時候已經非常嚴格。“現在政策隨時都可能出現調整,反正我們能做的就是勸客戶提早申請,或許還能搭上7折優惠的末班車。”某銀行客戶經理稱。

      但是也有業內人士表示,即使有銀行沒有調整7折利率優惠政策,但大多也是“名存實亡”,一般購房者基本無法享受。

      “在信貸資源偏緊的情況下,銀行上調利率水平,這本身就無可厚非。而之所以會有部分7折利率獲得審批,這多半和開發商或者銀行需要維系的重點客戶有關。”

      到期一筆放一筆

      取消利率優惠也許對市場來說早已是預料中事,但對房地產市場影響更大的是還是信貸資源的緊張。

      不過某銀行相關負責人表示, 個人住房貸款已經變成雞肋。若考慮人工成本等因素,7折貸款利率對銀行來說幾乎無利可圖,因此導致銀行現在審批很嚴,甚至不放7折優惠的貸款,把有限的額度放到別處增加資產效益。

      25日起,存款準備金率再度上調0.5%,這是央行今年第二次上調國內存款準備金率。業內人士表示,由于央行收緊流動性,以及監管機構上調資本充足率,現在很多中小商業銀行對信貸投放卡得非常緊,不敢再輕易增加風險資產的比重。1月份的突擊放貸,很多分、支行全年的額度被擠占掉了,現在只能是當天空出額度再繼續放款。

      “這大大加大了住房貸款審批的難度。”某銀行業內人士指出,由于分行信貸額度緊張,行領導一般會“騰籠換鳥”,要求將空出的信貸資源向公司類優質客戶傾斜。從銀行盈利的角度來看,現在公司類貸款基本維持在基準利率的水平,甚至個別溢價能力較弱的民營企業,銀行還要將貸款利率上浮10%左右,但是反觀住房按揭貸款,利率20%左右的下浮,這顯然不利于商業銀行擴大息差,改善其自身的盈利水平。

    上調利率“避險”

      2009年以來,信貸資金大量進入房地產市場,加速了樓市的回暖。現在房地產市場信貸投放在總體信貸中占據近3成的比例。其中,從去年以來,居民戶中長期貸款增加2.04萬億元,占全部新增貸款的比重約19%。此外,去年以來,月度新增居民中長期貸款基本保持上漲的趨勢,在新增貸款中的比重在持續擴大。

     

      而根據國際經驗看,隨著一國銀行貸款在房地產業集中度的增加,特別是銀行的不審慎行為和沖動放貸,會導致其中蘊含的金融風險逐漸凸顯;房價逐漸攀升產生房地產泡沫的過程中,往往會導致銀行不良貸款的同步上升。

      而在2009年底,監管機構已經要求銀行對2008年11月1日到2009年10月30日發放的房地產授信業務進行排查,消除風險隱患。而今年一季度銀監會召開的經濟形勢分析會上,對于房地產信貸增長背后所蘊含的風險也是“著墨最多”。分析人士表示,這可能與商業銀行內部進行的壓力測試結果不容樂觀相聯系。

      中國證券報記者了解到,像中行、建行等房貸業務占比較高的國有大型商業銀行,已經開始適當壓縮房貸業務比重了。某中行人士告訴記者,現在一線城市的房地產泡沫已經比較明顯,為了防范可能的風險,該行更為看重二、三線城市的房地產市場業務拓展。

      隨著大行對房地產市場的收縮,某些股份制銀行卻對房地產行業表示出了一定的興趣。某股份制銀行個貸部負責人直言,今年全行將房地產貸款作為業務拓展的重點。“國有大型商業銀行的適當退出,正好為中小銀行的進入創造了市場空間。”

      他說,此前我行房地產貸款只占到了貸款比重的10%左右,全行準備利用這個機會搶占市場份額。對于房地產市場中所蘊含的風險,該負責人表示,“現在銀行也是走一步看一步,如果兩會后,房地產市場真的出現調整,我們的年初計劃也會隨之改變。”

      風險與利潤的博弈

      盡管監管層未明確出臺政策取消個人首套房貸利率7折優惠,但在監管層嚴控風險和商業銀行追求利潤的雙重作用下,房貸優惠政策收緊已成定局。

      房貸優惠政策收緊是在今年信貸政策調整的大環境下進行的。2010年,在央行“要合理引導貨幣條件逐步從反危機狀態回歸常態水平”的政策思路之下,貸款投放量要較去年有所收緊,預計新增7.5萬億元。總量調控之下,貸款的可得性降低,并引致資金成本上升,房貸概莫能外。

      監管方面,防范風險被列為銀監會今年工作的重中之重。除表示今年要嚴控貸款增量外,銀監會對房地產信貸做出了尤為嚴厲的提示,多次強調今年要高度關注房地產市場變化,嚴格執行有關信貸政策,加強對房地產貸款業務的監督管理和窗口指導。

      監管層對房地產貸款信用風險的關注并非杞人憂天。從國際經驗看,個人住房貸款的風險暴露期通常為3到8年。中國房價本輪上漲已經持續11年,但在2009年我國房價持續快速上漲,暴露出泡沫跡象。專家提示,在個人房貸支付額不斷增加以及央行加息預期的情況之下,國內商業銀行個人住房貸款違約風險在逐步增大,并已出現了貸款違約金上升的情況,且違約者大都是購房自住的人而非投機者,這種情況足以引起警惕。

      猶記在上世紀90年代部分地區房地產泡沫破滅中,數不清的爛尾樓和貸款壞賬帶給商業銀行切膚之痛。雖然時過境遷,但在今天又重新火熱起來的房地產市場當中,最有風險意識的應當是銀行。

      近年來住房貸款的快速擴張,使房貸質量對于銀行總體資產質量有愈發舉足輕重的影響。2009年,在各項優惠政策刺激之下,個人購房貸款快速增長,全年新增1.4萬億元,約為2008年的5倍;年末個人購房貸款余額4.76萬億元,同比增長43.1%,比08年末高33.3個百分點。因此,銀監會要求縮小商業銀行房貸業務風險敞口是十分必要的。

      對于商業銀行而言,防范風險是收緊房貸的原因之一。但追求利潤的動機亦使收緊房貸成為商業銀行順理成章的選擇。

      由于個人房貸基本都是“優質貸款”,銀行在個貸市場上的競爭非常激烈,對房貸實行七折優惠利率,商業銀行雖然有利可圖,但利潤空間不大。在貸款總量收緊時,一方面市場利率自然上升,另一方面商業銀行的自主定價權也在提高。相對于個貸客戶廉價的“一錘子買賣”,商業銀行更愿意維系與大客戶的長期合作關系,同時可以給貸款更高的定價水準。

      因此,目前房貸市場占比較大的銀行,重新進行資產配置的需求也較為強烈,房貸優惠政策收緊的力度也更大,而此前信貸市場占比較小的銀行,則可借機擴充房貸市場份額。但無論如何調整策略,風險應該是今年銀行制定房貸計劃時首先考慮的因素。

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